נצפים ביותר
נושא נבחר
אירועי תרבות היום
לא מוגדרים כרגע אירועים
גפן מגזין המושבות > מאמרים > שכונת הגולף
23 לינואר 2007
שכונת הגולף
יואב איתיאל, 23/01/2007 -
בימים אלו מפתחת החברה לפיתוח קיסריה פרויקט לבניה עצמית בשכונה 13. השכונה, הסמוכה למגרשי הגולף. למעשה, בתכנית שילוב של מסלולים בתוך השכונה עצמה כפי שמקובל גם בעולם. הסמיכות למגרש הגולף, הינה אטרקטיבית לרוכשים מחד, אך מאידך מעוררת התנגדות בקרב חברי מועדון הגולף, שאף שכרו לאחרונה את שר הפנים לשעבר אברהם פורז לשרותם. מכל מקום, מאות משפחות יגשימו את החלום בשנים הקרובות לגור באחד המקומות המבוקשים בארץ, ובמחיר שיפתיע רבים.
סדרת "אוצרות הנדלן" סוקרת את הפרוייקטים הגדולים של איזור זכרון יעקב והסביבה. אלפי דירות ובתים הולכים ומוקמים בימים אלה באיזור על ידי יזמים מהגדולים בישראל. אבל, לא לכל אחד מתאימה בנייה קבלנית, ויהיה המפרט עשיר ככל שיהיה. יש שעבורם "לבנות בית" מקבל משמעות של ממש רק כאשר הם שותפים של ממש לתכנונו, לבנייתו, ולפיקוח הצמוד על בנייה זו. לאלה, בנייה עצמית, או מה שקרוי "בנה ביתך", הינם המסלול המועדף. אין הרבה קרקע לבנייה עצמית באיזור. בזכרון יעקב מדיניות הקפאת הפשרות המגרשים החקלאיים, והיעלמם כמעט לגמרי של מכרזי המינהל לחכירת אדמות מדינה באזור שלנו משמעם הרבה ביקוש, ומעט היצע. והנה, בימים אלה פותחת קיסריה את שעריה למאות משפחות שיוכלו להגשים את החלום הזה, ובמחיר שיפתיע רבים. כן, החברה לפיתוח קיסריה עוסקת בימים אלה בפיתוחה של שכונה 13, ומציעה מגרשים לבנייה עצמית שעליהם ייבנו מאות בתים חדשים בשנים הקרובות.
 
אודות השכונה
שכונה 13 היא השכונה המזרחית ביותר של קיסריה, ממוקמת במקום הגבוה ביותר בקיסריה, ונמצאת מערבית לכביש 2, צפונית לכביש המחבר את קיסריה עם צומת פל"ים. בנייתה של השכונה החלה ב- 2003. סה"כ מיועדים להבנות בשכונה זו בתים על כ- 384 מגרשים, מהם כבר נמכרו בשנים 2003 ועד 2005 כ- 110. ב- 2006 החלה החברה לפיתוח קיסריה בתכניות לשלב את השכונה במתחם הגולף המפורסם של קיסריה, תוך שהיא מתכננת וממתגת את השכונה כ-"שכונת גולף" סגורה בסגנון Golf Community הנפוץ באזורי יוקרה בפלורידה וקליפורניה בארה"ב. השכונה גובלת במגרשי הגולף וטובלת בשטחים ירוקים רחבי ידיים.
הפיכתה של השכונה לשכונת גולף "אמיתית" תכלול הכנסת מסלולי הגולף ממש לתוך השכונה, ועקב כך דורשת שינוי תוכנית בנין העיר, שינוי הנמצא עדיין בהליכי אישורים ו... התנגדויות. תוך כדי כך הציעה החברה לפיתוח קיסריה 60 מגרשים לבנייה עצמית וכולם כבר נמכרו. משרד המכירות של החברה מדווח על 4 עיסקאות אחרונות שנעשו מאז תחילת 2007. "בנים ממשיכים" לתושבי קיסריה שגרו בשכירות בישוב, רכשו מגרש של 600 מ"ר ושילמו עבורו 360 אלף דולר. תושב האזור רכז מגרש של דונם ושילם 645 אלף דולר. עולה מצרפת רכש מגרש של דונם ושילם 625 אלף דולר ואיש עסקים ממרכז הארץ רכש מגרש של דונם ושילם 890 אלף דולר. השוני במחירי המגרשים נובע ממקומם ביחס למגרשי הגולף. המגרשים הגובלים ממש במסלולי הגולף הם היקרים יותר.
שלב נוסף ייפתח בקרוב ורשימת הממתינים לרכישת מגרש הולכת וגדלה, כך מדווחים במשרד המכירות. ל- 12 המגרשים הבאים ממתינות כבר 38 משפחות, רובן של תושבי קיסריה. בטווח הארוך, בסיומה של בנייה זו, מתכוונת החברה לפתח גם את שכונה 12, מדרום לכביש המוביל מקיסריה לצומת פלי"ם, באיזור בו קיים היום מתחם הספורט האקטיבי שעתיד להתפנות מהמתחם.
 
לגור בקיסריה
ייחודה של קיסריה בעובדה כי היא היישוב היחידי בארץ המנוהל על ידי חברה פרטית, החברה לפיתוח קיסריה אדמונד דה רוטשילד בע"מ, בראשות המנכ"ל, אסא אברמסקי ו-4 חברי הנהלה. החברה מנוהלת כעסק כלכלי לכל דבר.
קצת היסטוריה: לפני קצת למעלה מ- 50 שנה. מיד אחרי הקמת מדינת ישראל החליטה משפחת רוטשילד להעביר מאות אלפי דונמים שהיוו את כל קרקעות רוטשילד בישראל, כתרומה למדינת ישראל.  קיסריה לבדה משתרעת על פני 35 אלף דונמים, קצת יותר מכל שטח השיפוט של זכרון יעקב. במקביל על פי צוואתו של הברון, הקימה משפחת רוטשילד את קרן רוטשילד, קרן העוסקת עד היום בפילנטרופיה בתחומי החינוך, התרבות והרווחה. על פי ההסכמים עם המדינה יהיו המקרקעין באזור קיסריה שאותם תפתח ותשביח קרן דה רוטשילד, נשלטים בחלקים שווים בידי משפחת רוטשילד ומדינת ישראל. על מנת לפתח את קיסריה, להשביח את הנדל"ן שלה ולנהל את הישוב, הקימה חברת פיק"א (Palestine Jewish Colonization Association או האגודה להתישבות יהודית בפלשתינה) בראשותו של הברון עוד בשנת 1952 את החברה לפיתוח קיסריה שהיא הזרוע המבצעת שלה. עם הקמת קרן קיסריה, הפכה החברה לפיתוח קיסריה להיות הזרוע המבצעת של הקרן. כל הרווחים מפיתוחו של הישוב מופנים לפעילותה הפילנטרופית של קרן קיסריה וכך יוצא שהברון רדמונד דה רוטשילד ממשיך לתרום לרווחת תושבי מדינת ישראל גם חמישים שנה לאחר מותו.
ביום-יום מופקדת החברה לפיתוח קיסריה (’החפ"ק’) על מלאכת ניהול שכונות המגורים של קיסריה, פארק התעשייה שלה ומתחם התיירות בנמל קיסריה, החל מפיתוח ותחזוקת התשתיות, פיתוח תוכניות תיירותיות ועד איסוף ופינוי האשפה, הביוב, הגינון ועד... פיתוח שכונות חדשות. כל זאת מנהלת החברה כגוף פרטי לכל דבר ואינה נתמכת על ידי תקציבים ממשלתיים כלשהם. לא זו בלבד, רווחיה עוד מספיקים למימון פעילותה הפילנטרופית הענפה של קרן דה רוטשילד. מכיוון שהחברה היא חברה פרטית ולא רשות מוניציפלית משלמים לה תושבי קיסריה דמי שירותים ולא ארנונה. מענין לציין כי על פי החברה נמוכים דמי השירותים בקיסריה מן הארנונה המשולמת בחיפה, תל אביב, ירושלים וכן בסביון, כפר שמריהו ורעננה. בדיקה שלנו (ראה מטה) מעלה כי הם גבוהים בכ- 14%-19% מהארנונה בזכרון יעקב, אבל בהתחשב ברמת השירותים התוספת זניחה וסבירה.
הנהלת החפ"ק מונה חמישה בסה"כ (מנכ"ל וארבעה ראשי אגפים). החברה מונה 80 עובדים בסך הכל המועסקים ביחידות תכנון, הנדסה, שיווק וכספים, במינהלת פארק התעשייה של קיסריה, במרכז הספורט, במועדון הגולף ובמתחם התיירות בנמל קיסריה.
קיסריה השכילה לא רק לנהל עצמה היטב אלא גם למתג את עצמה היטב מאז הקמתה, והדבר מתבטא לא רק במחיר הנכסים שהלך ועלה אלא גם בכך שלמרות המחירים הגבוהים בה אבסולוטית, דומה כי המחירים כלל וכלל אינם גבוהים יחסית לתמורה היום יומית שמקבלים תושביה. אפשר להתקנא בקיסריה כאשר משוטטים ברחובותיה המטופחים, מבקרים באתרי התיירות והספורט או שומעים מהתושבים על שביעות הרצון שלהם מהשירות שהם מקבלים מהחברה המנהלת את היישוב. תוצאותיו של סקר אשר נערך לאחרונה על ידי חברת גיאוקרטוגרפיה בקרב תושבי קיסריה הצביע על שביעות רצון גבוהה ביותר - 96% מהתושבים השיבו כי הם מרוצים או מרוצים ביותר מהחיים בקיסריה.
2006 תיזכר כשנה טובה במיוחד לעוסקים בנדל"ן בקיסריה. מגרשים לבניה עצמית שהציעה החברה לפיתוח קיסריה בשכונת הגולף נחטפו עוד בטרם פורסמו, ושוק היד השנייה פרח גם הוא. אנשי נדל"ן אומרים כי ערך הנכסים בישוב עלה בשנה-שנתיים האחרונות בכ- 40% ועדין לא נאמרה המילה האחרונה. יש לציין, כי הסיבות העיקריות לעליית מחירי הנכסים בשוק המשני הם התעקשותה של החברה לפיתוח קיסריה להעלות את מחירי המגרשים לבניה עצמית, השוק הראשוני, גם בשנים פחות טובות מבחינה נדל"נית, ההשקעות אשר ביצעה החברה בישוב בשנים האחרונות וכן רמת השירותים הגבוהה עליה שומרת החברה.
 
מה אפשר לבנות?
בשכונה מוצעים מגרשים "קטנים" של כ- 600 מ"ר ומגרשים "גדולים" בגודל כפול של דונם על 1.2 דונם לערך. כל המגרשים מיועדים על פי תב"ע לבנית יחידת מגורים אחת של בית בודד ("וילה"). אחוזי הבנייה נדיבים: 51%, מהם 35% לשטח עיקרי בשתי קומות ו- 16% לצרכי שירות בקומת הכניסה או במרתף.
הטופוגרפיה השטוחה של קיסריה מבטיחה גם עלויות פיתוח נמוכות יחסית וגם ניצול מקסימלי של החצר לעומת המצב בזכרון יעקב ההררית, למשל. קוי הבנין סבירים ומקובלים והתב"ע מאפשרת בניית בריכת שחייה, מה שאכן מתכוונים רוכשים רבים לממש, אומרים לנו.
אחד האלמנטים היפים של שכונת הגולף הוא שהחברה לפיתוח קיסריה שילבה בה גם את תכנית "הבית הישראלי". בתכנית זו בחרה החברה עשרה אדריכלים ישראלים בעלי מוניטין המציעים לרוכשים בתים שונים אך בעלי קו אדריכלי תואם. החברה לפיתוח קיסריה משתתפת בחצי מעלות התכנון האדריכלי (כ- 2,500$ מתוך כ- 5,000$). ניתן גם "להכשיר" לתכנית אדריכל מטעם הרוכש, ולזכות בהששתפות דומה בתכנון מצד החברה לפיתוח קיסריה.
הרוכשים מתחייבים ללוח זמנים. עליהם להגיש תכניות תוך 4 חדשים מיום הרכישה, לקבל היתרים תוך שנה, להתחיל בפועל בבניה תוך שמונה עשר חודש ולסיים את הבנייה תוך 3 שנים.
 
מחירים
מחיר מגרש של כ-600 מ"ר בשלב האחרון היה כ- 350,000$ ומחיר מגרש של 1,000-1,200 מ"ר היה כ- 600 אלף דולר. המחירים בקיסריה כוללים מע"מ כמובן, דמי הסכמה חד-פעמיים של מינהל מקרקעי ישראל בשיעור 2.5% (ההופכים את המגרש לקרקע פרטית, כך מספרים לנו). למחיר יש להוסיף מס רכישה בשיעור 5% וכן הוצאות רישום משפטיות בסך אחוז וחצי. עלות רכישת המגרש, הפיתוח ובניית בית של כ- 300 מ"ר על מגרש של כ- 600 מ"ר מוערך בלפחות כ- 650,000$. עלות רכישה, פיתוח ובניית בית של כ- 500 מ"ר על מגרש של 1,000 עד 1,200 מ"ר הינה כ- 1.2 מיליון דולר לפחות. לקידום המכירות מציעה החברה הטבה לרוכשי המגרשים: מנוי של שנתיים במועדון הגולף לרוכשי מגרש "קטן" ולשלוש שנים לרוכשי מגרש "גדול". שווי הטבה כזו עשרות אלפי דולר. כאמור... המגרשים נחטפים - המבצע החל בספטמבר ומאז הצטרפו כך למועדון הגולף 12 חברים חדשים. יש לצפות כי עם פיתוח השכונה, בניית בתים נוספים וכמובן אישור התב"ע יהיו מחירי המגרשים המוצעים גבוהים יותר, ועמם תעלה עלות הקמת בית בשכונה.
למגורים בשכונה יש לקחת בחשבון את העלויות השוטפות כמו למשל דמי השימוש השנתיים המקבילים לתשלום ארנונה בישובים אחרים: 2,500 ש"ח למגרש בתוספת 4 ש"ח לכל מ"ר מגרש ועוד 30 ש"ח למ"ר בנוי. בחשבון פשוט לבית של 300 מ"ר על מגרש 600 מ"ר דמי השימוש יהיו כ- 13,900 ש"ח לשנה (או 2,316 ש"ח לחדשיים, לעומת 1,950 ש"ח בזכרון יעקב, למשל). לבית בן 500 מ"ר על מגרש של 1,200 מ"ר יהיו דמי השימוש השנתיים 22,300 ש"ח (או 3,716 כל חדשיים, מול 3,250 ש"ח בזכרון יעקב). בהחלט סביר בהתחשב ברמת השירותים (הכוללים תוספות כמו למשל אבטחה מקומית, מיניבוס "שאטל" הסובב את הישוב במשך כל שעות היום)
 
מי רוכש?
אנשי המכירות מדווחים על רוכשים "מכל הארץ", אבל הקבוצה הבולטת אולי היא של תושבי קיסריה עצמם. חלק רוכשים את המגרשים לבניית בית לילדיהם, תוך תקווה שיישארו ביישוב, וחלק בגיל השלישי, מוכרים את ביתם הגדול ביישוב ורוכשים מגרש לבניית בית קומפקטי יותר. כך או כך, בהתחשב בכך שעלות קניית המגרש, הפיתוח ובניית הבית מגיעים לכ- 650 אלף דולר ומעלה, ברור שבניית בית בקיסריה אינו לכל אחד. יחד עם זאת בהתחשב במחירי המגרשים בזכרון יעקב ובאיזור אשר נסקו בשנים האחרונות, לא מדובר פה במחיר הגבוה בסדר גודל מבניית בית באחד מהשכונות היוקרתיות בזכרון יעקב או סביבתה.
יואב איתיאל הוא מבעלי "בראל נכסים" יועצי הנדל"ן של מגזין המושבות.
לידים:
ב- 2006 החלה החברה לפיתוח קיסריה בתכניות לשלב את השכונה במתחם הגולף המפורסם של קיסריה, תוך שהיא מתכננת וממתגת את השכונה כ-"שכונת גולף" סגורה בסגנון Golf Community הנפוץ באזורי יוקרה בפלורידה וקליפורניה בארה"ב. השכונה גובלת במגרשי הגולף וטובלת בשטחים ירוקים רחבי ידיים.
הפיכתה של השכונה לשכונת גולף "אמיתית" תכלול הכנסת מסלולי הגולף ממש לתוך השכונה, ועקב כך דורשת שינוי תוכנית בנין העיר, שינוי הנמצא עדיין בהליכי אישורים ו... התנגדויות. תוך כדי כך הציעה החברה לפיתוח קיסריה 60 מגרשים לבנייה עצמית וכולם כבר נמכרו. 
שלב נוסף ייפתח בקרוב ורשימת הממתינים לרכישת מגרש הולכת וגדלה, כך מדווחים במשרד המכירות. ל- 12 המגרשים הבאים ממתינות כבר 38 משפחות, רובן של תושבי קיסריה. בטווח הארוך, בסיומה של בנייה זו, מתכוונת החברה לפתח גם את שכונה 12, מדרום לכביש המוביל מקיסריה לצומת פלי"ם, באזור בו קיים היום מתחם הספורט האקטיבי שעתיד להתפנות מהמתחם.
אחד האלמנטים היפים של שכונת הגולף הוא שהחברה לפיתוח קיסריה שילבה בה גם את תכנית "הבית הישראלי". בתכנית זו בחרה החברה עשרה אדריכלים ישראלים בעלי מוניטין המציעים לרוכשים בתים שונים אך בעלי קו אדריכלי תואם.
 
קיסריה השכילה לא רק לנהל עצמה היטב אלא גם למתג את עצמה היטב מאז הקמתה, והדבר מתבטא לא רק במחיר הנכסים שהלך ועלה אלא גם בכך שלמרות המחירים הגבוהים בה אבסולוטית, דומה כי המחירים כלל וכלל אינם גבוהים יחסית לתמורה היום יומית שמקבלים תושביה.
אנשים שקראו כתבה זו התעניינו גם ב

גפן מגזין המושבות מקומון זכרון יעקב, בנימינה גבעת עדה, פרדס חנה כרכור, קיסריה, אור עקיבא, מושבי חוף הכר = { sitekey : "b78089b9eb0d17e00f126b7a94f47eae", Position : "Right", Menulang : "HE", btnStyle : { vPosition : ["undefined","53px"], scale : ["undefined","0.7"], } }