נצפים ביותר
נושא נבחר
אירועי תרבות היום
לא מוגדרים כרגע אירועים
גפן מגזין המושבות > מאמרים > לצאת מהחורבה, לחזור לארמון
28 למרץ 2014
לצאת מהחורבה, לחזור לארמון
יורם אסידון, 28/03/2014 - 16:08
השטחים הפתוחים בארץ הולכים ומצטמצמים, דירה חדשה עולה הון עתק, ובינתיים המדינה מעניקה פטורים ממיסים על פרויקטים של פינוי בינוי, המשפרים ללא היכר את המבנה ומשביחים את ערך הנכס בעשרות אחוזים. הדירה הישנה והמתפוררת שלכם יכולה להפוך ללהיט הנדל"ן הבא
פרוייקט פינוי בינוי בת’’א
פרויקט פינוי בינוי בדרך הטייסים 92 תל אביב.  אדריכל: דודי גלור

רבים שומעים בשנים האחרונות על האפשרות לקדם פרויקט פינוי בינוי והתחדשות עירונית בשכונות מגוריהם או באזורים הסמוכים אליהם. מהו פינוי בינוי, מדוע חשוב לבצעו בהליך הראוי ומהם החסמים העיקריים המונעים אותו? כמי שעוסק בתחום קרוב לעשור אשתדל לענות כאן על כל אלו ועוד.

מדוע בכלל לבצע פינוי בינוי? ברוב המקרים, התשובה לכך היא פשוט כי אין ברירה! מזה למעלה
מ-30 שנה שמדינת ישראל צמצמה כמעט לגמרי את המעורבות שלה במתן דיור איכותי לתושביה. המשמעות היא שמי שיכול להרשות לעצמו משדרג את הדירה הקיימת לדירה גדולה יותר או עובר לאזור יוקרתי יותר. מי שאין הממון מצוי בכיסו, נותר בדירה ישנה וקטנה במבנה שהולך ומתפורר.

[קראו כאן על קבלן שהרס מבנה עתיק יומין]

בנוסף, ברוב המקרים אין לבעלים הנוכחיים את היכולת לשאת בעלות התחזוקה של תשתיות הבניין ההולכות ומתבלות (ביוב, מים ועוד). גם אם יש ועד בית מתפקד, עדיין קיים קושי משמעותי ליצור סביבת חיים איכותית.

נניח למשל מצב לפיו לא מקודם פרויקט פינוי בינוי במתחם מגוריכם והבניין ממשיך להתיישן ולהתפורר (הרי גם כך הבניין כבר עבר מזמן את גיל ה– 40-50). האם לבעלים הנוכחיים יש אפשרות או יכולת כלכלית לשפץ בעצמם את הבניין? יש להניח שהתשובה לכך ברוב המקרים היא לא.

זאת ועוד, האם יש ביכולתם לממן בעצמכם את חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה בעלות של מאות אלפי שקלים ואף יותר מכך? הרי המבנים שנבנו לפני 1980 לא נבנו לפי התקנים החדשים נגד רעידות אדמה. מאחר ובישראל מתרחשת רעידה חזקה אחת ל-80-100 שנים (הרעידה הגדולה האחרונה התרחשה
ב-1927), המשמעות היא פשוטה – בעת רעידת אדמה חזקה חלילה, עלולות מאות אלפי משפחות להישאר ללא קורת גג או להתגורר במבנה שעשוי להיפגע מהרעידה.

לסיכום, בחלק מכריע של האתרים המיועדים לפינוי בינוי אין למעשה אלטרנטיבה, ויש להרוס ולבנות מחדש את הבניינים ולספק איכות חיים ורמת חיים ראויים לכל אותן משפחות. אלא שיש לעשות זאת תוך הגנה ברורה על זכויותיהם של הדיירים הקיימים ומתוך מטרה להשיג עבורם את התמורה המכסימלית האפשרית.

היבטים חברתיים של פינוי בינוי

מה לפינוי בינוי ולהיבטים חברתיים? הרבה מאוד, ומבחינתי זה העיקר. הליך פינוי בינוי מהווה ברוב המקרים את האפשרות היחידה לבעלים רבים לצאת מהמצוקה בה הם נמצאים כיום. למאות אלפי משפחות יש דירות קטנות וישנות במרכזי ערים אך שווי הדירה ביחס לבניינים חדשים נמוך משמעותית. כמי שמייצג מאות משפחות במספר מתחמי פינוי בינוי ברחבי הארץ, החזון שלי עבורן הוא שהן יזכו לעבור לדירות חדשות וגדולות יותר, מה שיאפשר להן איכות חיים ורמת חיים גבוהה באופן משמעותי לעומת תנאי החיים הנוכחיים שלהן.

יותר מכך, פינוי בינוי הוא המסלול שמעניק את ההשבחה הגדולה ביותר לשווי הנכס של המשפחה כיום. הפטורים ממיסים שהמדינה מעניקה לקבלת דירה חדשה בפינוי בינוי משביח מאוד את שווי הנכס ובכך ההון המשפחתי גדל משמעותית ומאפשר להורים לחיות ברווחה בדירה חדשה ולהותיר לילדיהם רכוש בשווי גדול יותר מזה של הדירה הישנה. נניח לדוגמא שדירתכם שווה היום מיליון שקל. לאחר ביצוע פרויקט של פינוי בינוי דירתכם תהיה שווה 1.5 מיליון ואף יותר מכך במקרים מסוימים. כל זאת מבלי להוציא שקל מכיסם.

פינוי בינו בפרדס חנה
בית המועמד פרוייקט פינוי בינוי בשכונת קנדי בפרדס חנה- כרכור שנת 2010[צילוםארכיון: נטע פלג]

היבטים אורבאניים של פינוי בינוי

רק 65 שנים עברו מאז קום המדינה וכבר חלקים ניכרים מערי ישראל מוזנחים וכעורים. הקמת שכונות השיכונים הייתה הכרח שנועד לספק דיור למאות אלפי עולים שהגיעו לישראל בבת אחת. אך אין זה כורח המציאות עוד. צריך ואפשר לספק תנאי דיור טובים יותר לכל אותם משפחות תוך שיפור ניכר בחזות העירונית, שדרוג תשתיות והגעה למסה קריטית של אוכלוסייה בעיר שתאפשר הפחתה ניכרת בשימוש ברכב הפרטי ומעבר לתחבורה ציבורית, כפי שנהוג ברבות ממדינות המערב.

לערי ישראל יש כיום שתי אפשרויות עיקריות למשוך אוכלוסייה אליהן. הראשונה היא לבנות בעתודות הקרקע הפנויות תוך התפשטות העיר החוצה ופגיעה במרקם העירוני שיחסל שטחים פתוחים וחקלאיים. מאחר ובישראל קצב גידול האוכלוסייה הוא מהגבוהים במדינות המפותחות, הרי עתודות הקרקע ממילא מוגבלות, מה שמכריח אותנו לחזור ולעשות שימוש בשטחים בנויים קיימים בתוך העיר. כל אותם שיכונים ישנים עם דירות קטנות הם עתודות הקרקע הגדולות של ישראל ובלבד שיישמרו זכויותיהם של הבעלים הנוכחיים ותובטח להם תמורה הוגנת וראויה עם קידום פרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי.

פינוי בינוי היא האפשרות השנייה - והיחידה למעשה שעושה שימוש חוזר בשטחי קרקע יקרי מציאות שישראל הצפופה והקטנה לא יכולה לייצר יש מאין.

מה נדרש להצלחת הפרויקט?
ישנם מספר תנאים שבלעדיהם לא יתקיים פרויקט פינוי בינוי.

 ראשית חייב להיות רצון מצד הדיירים לפעול לטובת העניין הן ברמה העקרונית והן ברמת המעשה. מאחר ופרויקט כזה אורך מספר שנים, ככל שוועד הדיירים יהיה פעיל ויעיל יותר כך ניתן יהיה לקצר את לוחות הזמנים לביצוע בפועל.
על הפרויקט להיות כלכלי לחברה המבצעת באופן שהדיירים יקבלו תמורה הוגנת מאוד והחברה המבצעת תרוויח רווח סביר. פרויקט שאינו כלכלי לשני הצדדים, לא יבוצע. המפסידים העיקריים יהיו הדיירים, ולו משום שיזם / קבלן שלא יצליח בפרויקט אחד ימשיך הלאה לפרויקט הבא שבו הדיירים מבינים את האינטרס המשותף.
רשויות התכנון והרשות המקומית צריכות להביע הסכמתן לפרויקט ולאפשר את השינוי התכנוני הנובע מפרויקטים כאלו.
 שקיפות והתחייבות של כל העוסקים בדבר שוויון בתמורות שכל אחד מהדיירים יקבל ביחס לשווי הנכס הנוכחי.

פינוי בינוי ובניה לגובה 

בשנים האחרונות מתנהל ויכוח ער בקרב קהילת המתכננים האם וכיצד יש לבנות לגובה. ברור כי במגבלות הקיימות של תוכניות המתאר וגבולות הערים, קיים קושי להמשיך ולבנות על השטחים הפתוחים שסביב הערים, מה גם שזו צריכה להיות האופציה האחרונה. לכן, בניה לגובה מהווה למעשה את פוטנציאל הבינוי הגדול ביותר במה שקרוי "זכויות אוויר".

ברוב מכריע של פרויקטי פינוי בינוי יש צורך לבנות לגובה, לעתים לגובה של 15 קומות ופעמים רבות אף ל-30-40 קומות. מדוע? כי הפרויקט נאלץ "להסתדר" עם הקרקע הזמינה שיש לו. למשל, אם יש צורך לפנות 100 דירות ושטח הפרויקט הוא 10 דונם הרי יהיה צורך לבנות כ–300 עד 600 דירות חדשות כדי שהפרויקט יהיה כלכלי (הפער נובע ממחירי הדירות החדשות הנוספות בפרויקט, מה שמכתיב מכפיל כלכלי שונה בין אזור לאזור). מאחר ובפועל בונים רק על 50-60% מהשטח הזמין הרי בחשבון פשוט יהיה צורך לבנות גבוה ולעתים גבוה מאוד.

אלו המתנגדים לבניה גבוהה טוענים כי היא איננה מתאימה לשכבות חלשות שפעמים רבות מקבלים דירה במגדל  יוקרתי ויקר לכאורה לאחזקה. מדוע "לכאורה"? משום שאם הדברים נעשים בחשיבה מראש, הרי אפשר להגיע לתכנון יוקרתי ואיכותי בעלויות תחזוקה נמוכות יחסית. למשל, לא ממש חייבים בריכת שחיה בכל בניין וגם לא באמת זקוקים לשומר 24 שעות ביממה. אלו, והוצאות דומות נוספות, מייקרות ללא צורך את עלות האחזקה השוטפת של הבניין.

יותר מכך, בכל הפרויקטים שאני מנהל עבור בעלי הדירות, אני מבקש ומקבל זכויות בניה נוספות שמיועדות לממן קרן תחזוקה שמטרתה סבסוד עלויות האחזקה לדיירים הקיימים. כלומר, אם עלות האחזקה החודשית היא כ-600 שקלים, הרי לאחר סבסוד הם ישלמו 250-300 שקל כל עוד הם ובני משפחה מדרגה ראשונה יתגוררו במבנה.

מדוע אני עושה את זה? משום שאני סבור שאם משפחה תיאלץ למכור את דירתה החדשה ולעזוב את אזור המגורים שלה משום שאינה מסוגלת לעמוד בעלויות התחזוקה, הרי יהיה מדובר בכישלון ערכי ומוסרי של כל העוסקים בדבר. גם אם יש קבלנים ויזמים שמבקשים לעודד באופן שקט עזיבה של האוכלוסייה הוותיקה, מבחינתי זה לא מתקבל על הדעת. אם משפחה מבקשת למכור את הנכס החדש מרצונה הטוב, ברור שזו זכותה המלאה אך אסור שזה יקרה מאילוצי עלות תחזוקה.

בכל פעם שמתכנן או אדם המעורה בנושא טוען כי מגדלים אינם מתאימים לאוכלוסייה חלשה, השאלה שעולה היא מהי החלופה עבור אותן שכבות? האם הן יכולות להמשיך ולחיות לאורך שנים בדירת שיכון קטנה וצפופה בבניין שהולך ומתפורר? זאת, כאשר ברוב המכריע של המקרים אין שום מעורבות של המדינה או של הרשות המקומית בשיפור המצב.

פינוי בינוי בירושלים
פרויקט פינוי בינוי בירושלים. אדריכל: אלי אוסטר

חסמים בדרך להצלחה

בדרך להצלחת הפרויקט יש חסמים רבים מדי לצערי, שהתוצאה הישירה שלהם היא הנצחת תנאי חיים מחפירים של כל אותן משפחות המתגוררות כיום בשיכונים מטים לנפול. ועדיין שווה לעשות את המאמץ הזה לטובת אותן משפחות.

מהם החסמים?
ראשי רשויות מקומיות שרואים בתוספת מגורים הפסד כלכלי לרשות המקומית וזאת משום שיהיה עליהם לממן שירותים ציבוריים שונים שההכנסות מארנונה אינן מכסות אותם. טענתי לחסם כזה היא שאמנם יש לנהל עיר או רשות מאוזנת מבחינה כלכלית, אך עיר עם אנשים שחיים בה אינה יכולה להתנהל כמו עסק כלכלי במושגים של רווח והפסד ובוודאי לא ניתן למנוע תוספת מגורים משיקולים כלכליים.

ועדות מחוזיות ומתכננים המתנגדים, או לפחות לא הטמיעו את הצורך בבניה בצפיפות גבוהה. טיעון זה, כמו גם הטיעון של הבניה לגובה, אינו יכול לשמש אמתלה לעצור הליך פינוי בינוי ולו משום שישראל והמתכננים שלה חייבים להפנים שאין ברירה אלא לאפשר בינוי בצפיפות גבוהה ובלבד שנשמרים עקרונות של שטחים פתוחים, צרכי ציבור ותחבורה ציבורית יעילה.

מצד הדיירים, קיימת חשדנות רבה וחשש עמוק לאבד את הנכס שפעמים רבות זהו הרכוש המשפחתי היחיד של המשפחה. במקרים כאלו יש להבטיח ערבויות לפי שווי הדירה החדשה וכן הבטחת תשלום שכ"ד מלא כולל ערבויות מתאימות.

חסם נוסף שכוחו הולך ופוחת הם דיירים בודדים שינסו לסחוט מהפרויקט יותר מהמגיע להם. במקרה הזה, אותם דיירים יתבקשו ברוח טובה להצטרף לרוב שהסכים אך אם לא תהיה ברירה תוגש נגדם תביעת "דייר סרבן" שעשויה להגיע לסכומים של מיליוני שקלים, כגובה הנזק הכלכלי שנגרם לכל הדיירים שכן הסכימו לתהליך.

בירוקרטיה. זהו אולי החסם הגדול והקשה מכולם. למרות שהוקמו אין ספור ועדות לקיצור הליכי תכנון, עדיין תכנית מתאר שנועדה להגדיל את זכויות הבניה אורכת 3-4 שנים ולעתים הרבה יותר. לצערי, יש חוסר הפנמה מהותי של ועדות התכנון (מקומיות ומחוזיות) בדבר הצורך לאפשר מסלול מזורז לפרויקטים מסוג זה ולו כדי לקצר את ההמתנה של כל אותן משפחות לקבלת הדירה החדשה.

חשוב להבין שבפרויקטים כאלו יש לשמור על שקיפות מלאה ושוויון מוחלט בין כלל הדיירים ולצורך כך בפרויקטים שאני מנהל כל הדיירים חותמים על ויתור סודיות המאפשר לכל אחד לראות את ההסכם שנחתם עם השכן. זאת, כדי למנוע מצב של אי חתימה של אחד בשל החשש שהשכן קיבל יותר ממנו.

פרויקטים של פינוי בינוי הם הכרח שרק ילך ויגדל ואם יבוצעו כראוי הרי כולם יכולים להרוויח – העיר, היזם, בעלי המקצוע, אך מעל כולם צריכים להיות אלו הדיירים הקיימים ליהנות מהפרויקט וההטבות שהוא מציע.

בהצלחה! 


יורם אסידון עוסק בניהול פרויקטים וייצוג דיירים
 

אנשים שקראו כתבה זו התעניינו גם ב
הישג נוסף בהתמודדות עם אתגרי הגז: תוצב תחנת ניטור יבשתי נוספת
כבוד: מזיכרון-יעקב לאקדמיה למדעים של רוסיה!
יפית ארליכזון מ"גן אלון" בבנימינה הוכתרה כמורת המאה!

גפן מגזין המושבות מקומון זכרון יעקב, בנימינה גבעת עדה, פרדס חנה כרכור, קיסריה, אור עקיבא, מושבי חוף הכר = { sitekey : "b78089b9eb0d17e00f126b7a94f47eae", Position : "Right", Menulang : "HE", btnStyle : { vPosition : ["undefined","53px"], scale : ["undefined","0.7"], } }