נצפים ביותר
נושא נבחר
אירועי תרבות היום
לילדים
חגיגת סרטים בקיסריה
גפן מגזין המושבות > כללי > פס"ד תקדימי של העליון מרעיד את עולם התיווך הנדל"ני, הודות עתירה מאת קבוצת בראל נכסים בע"מ
17 לינואר 2017
פס"ד תקדימי של העליון מרעיד את עולם התיווך הנדל"ני, הודות עתירה מאת קבוצת בראל נכסים בע"מ
מערכת הגפן, 2017-01-17 - 10:00

 חוזה מכר שנחתם עם מתווך אחר בתקופת בלעדיות עם קבוצת בראל נכסים בע"מ הוביל לפסק דין תקדימי שמשנה את פני עולם התיווך. השופטת קבעה: יש להחזיר את התיק לבימ"ש שלום להמשך בירור עובדתי, תוך השבת כל ההוצאות שנפסקו לחובת בראל בערכאות הקודמות.

כל הזכויות שמורות

 

שופטת בית המשפט העליון דינה ברק ארז הכריעה בשאלות שעלו לראשונה בבתי המשפט בישראל: מהם הכללים החלים על חוזה תיווך במקרקעין שכולל תניית בלעדיות? האם ייתכן שבעל נכס שהתקשר עם מתווך בחוזה מסוג זה יחויב בתשלום של דמי תיווך כפולים, כאשר נחתמת עסקה בתקופת הבלעדיות באמצעות מתווך אחר?


הרקע למחלוקת - בלעדיות
המחלוקת בין שני הצדדים נסבה על דרישה לתשלום של דמי תיווך בגין עסקה למכר של בית מגורים בעתלית. בעל הנכס, חתם על חוזה בלעדיות מול קבוצת בראל נכסים בע"מ המקנה לבראל את הזכות הבלעדית לפעול עבורו למציאת רוכשים או שוכרים לנכס. בחוזה נקבע כי לא ישתף פעולה עם מתווכים אחרים או עם כל גורם אחר בתקופת הבלעדיות וכי אם הנכס יימכר או יושכר בתקופת הבלעדיות יהיה עליו לשלם לבראל עמלה בשיעור של 1% משוויו המלא של הנכס, בנוסף לזכותה של בראל לגבות עמלת רוכש.


משהנכס נמכר, כעת על הפרק - האם זכאית בראל לדמי תיווך?
לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות, פרסמה בראל את הנכס במודעות באינטרנט ובעיתונות המקומית והארצית, הביאה אל הנכס מספר לקוחות ובהמשך העבירה למשיב הצעה מרוכש מעוניין, אלא שזה דחה אותה. למעלה מחודשיים לאחר ההתקשרות בהסכם הבלעדיות, נמכר הנכס לרוכשים אשר ביקרו בו עם מתווך ממשרד תיווך אחר, לטענת בעל הנכס היה זה כששה ימים לפני שחתם עם בראל על הסכם הבלעדיות. לאור העובדה שהמוכר חתם על טופס שירותי תיווך כדין ואף החריג מבקרים תוך ציון שמות על גב טופס שירותי התיווך, דרשה החברה לקבל דמי תיווך בגין מכירת הנכס אך דרישתה נדחתה על ידי בעל הנכס עם הטענה כי דמי התיווך שולמו למתווך אשר הוביל לביצוע המכירה.
בעקבות כך, הגישה קבוצת בראל נכסים בע"מ תביעה לבית משפט השלום בחיפה (תא"ם 1507-05-15, השופטת מ’ צור), ובה נטען כי מאחר שהנכס נמכר במהלך תקופת הבלעדיות, זכאית התובעת לדמי תיווך בהתאם לאמור בהסכם הבלעדיות.
בפסק הדין, דחה בית משפט השלום בחיפה את התביעה בטענה כי הוכח שהרוכשים ראו את הנכס עוד לפני שנחתם הסכם הבלעדיות וכי לבראל לא הייתה כל מעורבות במשא ומתן או בהתקשרות עמם. כתוצאה מכך, הוגש ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום לבית המשפט המחוזי בחיפה (ע"א 20875-01-16, השופטת י’ קראי-גירון) אשר דחה את הערעור, תוך אימוץ הממצאים וההנמקות של בית משפט השלום.


החותמת הסופית - פניה לבית המשפט העליון עם בקשת רשות הערעור
בעוד הברזל חם, הגישה קבוצת בראל נכסים בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון בה נטען כי המקרה מגלם בתוכו מספר סוגיות בדיני תיווך אשר הגיעה השעה לגבש בהן הלכה מחייבת, היות וקיימות בסוגיות אלה פסיקות סותרות של הערכאות הנמוכות יותר ואלה גורמות לחוסר ודאות ולפגיעה בחופש העיסוק של המתווכים. עוד נטען בבקשה כי ישנו חסר ראייתי וכי הערכאות הנמוכות שדנו בתיק התעלמו מן הפן החוזי שבתביעה: הסכם הבלעדיות הוא חוזה מחייב שהופר על ידי המשיב בחוסר תום לב, והפרה זו מקימה למבקשים זכות לפיצוי.


חוק המתווכים - מכיר במוסד של תיווך בלעדי
בעבר, התחום דיני התיווך לא זכה להסדרה ספציפית במשפט הישראלי, וחלו עליו דיני החוזים הרגילים. עם השנים התגבר הצורך להסדיר את תחום התיווך בחקיקה מפורטת שתספק מענה למאפיינים של חוזה התיווך וכן לבעיות הייחודיות שהוא מעורר. חוק המתווכים תשנ"ו 1996, נועד להסדיר את שוק התיווך תוך שהוא מכיר בהבחנה בין חוזה תיווך "רגיל" לחוזה תיווך הכולל "בלעדיות". כך נשאלת השאלה: אם בתקופת הבלעדיות על המתווך להוכיח כי היה הגורם היעיל בקשירת הקשר עם הרוכשים, מה ערכו של חוזה בלעדי? כי הרי אין עוד הבדל בין תיווך עם הסכם בלעדיות לבין תיווך ללא הסכם.


התוצאה - פסק דין תקדימי, המיוחס ליוזמה מצד בראל נכסים
לאחר שבחנה את טענות הצדדים, קבעה השופטת כי אכן מדובר בשאלות עקרוניות אשר טרם נדונו בבית המשפט העליון וכי יש לתת משקל לעובדה כי חוק המתווכים מכיר בתיווך בבלעדיות וחשוב שלא לרוקנו מכול תוכן. היות וקיים היה מתווך בלעדי אשר ביצע את עבודתו נאמנה ולאור העובדה שקיים חסר ראייתי: לא הוכח כי הרוכשים אכן ראו את הדירה לפני חתימה על חוזה בלעדיות, אי אפשר לקבוע אובייקטיבית כי בראל נכסים בע"מ לא הייתה הגורם היעיל בקשירת הקשר עם הלקוח.
ההנחה היא שהמתווך הבלעדי פועל בכל דרך למציאת רוכשים לנכס, בהתאם לחובתו בחוק ובתקנות, ובין היתר משקיע מאמצים בפרסום בתפוצה רחבה ואף משתף פעולה עם מתווכים אחרים כאשר בעל הנכס מתחייב לשתף פעולה עם בראל וליידע אותה בפעילות כלשהי לרבות מתווכים אחרים על מנת לשמר את מוסד התיווך הבלעדי - שהמחוקק בחר לשמר מתוך סוג של פשרה שנועדה לשמור על האינטרס של המוכר, הקונה והמתווך גם יחד, ויוצקת תוכן של ממש לחזקת הבלעדיות מתוקף הסכם.
בהתאם לכך, קבע בית המשפט פסיקה תקדימית לזכות בראל: על פי פסק הדין, הסכם הבלעדיות אכן מחייב ובלבד ומתווך המקרקעין ביצע בתקופת הבלעדיות את הפעולות לשיווק הנכס כפי שנקבעו בתקנות. עוד נקבע כי חזקת הבלעדיות הקובעת כי מקום בו המתווך מילא אחר פעולות השיווק כמחויב בחוק הוא יהיה הגורם היעיל, היא חזקה שאינה חלוטה. אולם, יחד עם זאת היא חזקה איתנה, ולא ניתן יהיה לסתור אותה בנקל. כמו כן, בית המשפט קבע מספר אמות מידה שיהיה בהם כדי לסייע בקביעה אם חזקת הבלעדיות נסתרה אם לאו. כאמור מדובר בפסיקה תקדימית ובעלת השפעה רחבת היקף על תחום התיווך בישראל.

אנשים שקראו כתבה זו התעניינו גם ב
מצלמים את המועצה הכי יפה בארץ!
מה״סוהו״ בניו יורק לזכרון יעקב
נשיאה חדשה לרוטרי בבנימינה

גפן מגזין המושבות מקומון זכרון יעקב, בנימינה גבעת עדה, פרדס חנה כרכור, קיסריה, אור עקיבא, מושבי חוף הכר = { sitekey : "b78089b9eb0d17e00f126b7a94f47eae", Position : "Right", Menulang : "HE", btnStyle : { vPosition : ["undefined","53px"], scale : ["undefined","0.7"], } }