נצפים ביותר
נושא נבחר
אירועי תרבות היום
לא מוגדרים כרגע אירועים
גפן מגזין המושבות > כללי > האמת מאחורי פרויקט הנדל"ן במתחם דורות - את העובדות לא ניתן לעוות
24 ליולי 2020
האמת מאחורי פרויקט הנדל"ן במתחם דורות - את העובדות לא ניתן לעוות
זיו דשא, ראש מועצת זכרון יעקב, 2020-07-24 - 10:00

אי דיוקים, אי אמירות אמת וחוסר שקיפות הם לא שיטה ראויה להתנהלות בכל תחום ובעיקר בהובלה וקידום של פרויקטים נדל"ניים .

הקדישו מס דקות להכרת האמת:

כל הזכויות שמורות

המרקם הקהילתי המיוחד, בזכרון יעקב, קיים במשך עשרות שנים, בין כלל רבדי האוכלוסייה, חילונים, וותיקים, חרדים, קהילת בית אל, דתיים לאומים, צעירים, זרמים ליבראליים ביהדות, מרקם מיוחד ומתפתח, ולא יופר על ידי הניסיון של מאן דהוא לקדם פרויקט בניה נדל"ני.

מי כמו נציגי הקהילה החרדית מכיר ויודע עד כמה אני מוביל את שיתוף הפעולה, אהבת החינם וראיית הצרכים של הקהילה בכל תחומי החיים ובעיקר בתחום הקהילתי-חברתי שנעשים במסירות ויעשו תמיד, ללא קשר לפרויקט נדל"ן כזה או אחר. חברי וחברות הקהילה רואים ויודעים על העשייה הקהילתית ומברכים עליה ולא על העשייה הנדל"נית. קהילה אינה מטבע עובר לסוחר, והנסיון של מי מהמעורבים בפרויקט הנדל"ן "מתחם דורות" לגרור את קהילת זכרון יעקב למחלוקת, לא צלח בעבר ולא יצלח גם בעתיד. רבים בקהילה החרדית וגם במתחם דורות הביעו התנגדות לנסיון זה ולמהלך אותו מנסים להוביל. קהילת זכרון יעקב חזקה מכל עסקניה. 
 
רקע תכנוני לפרויקט הנדל"ן
על מנת להתייחס לפרויקט הבינוי המתוכנן במתחם דורות, הכולל 275 יח’ מתוכן 208 יח’ חדשות על מתחם של 19 דונם, חשוב להבין את הרקע לדברים. 
עתידה התכנוני של זכרון יעקב והיקף הבינוי במושבה, נקבעו בשנים 2005/2006 עם אישורה של תוכנית מתאר ארצית , תמ"א 35. תוכנית המגדירה את זכרון יעקב כישוב במרקם עירוני דגם 3 עם יעד אוכלוסייה של 50,000 תושבים, צפיפות בינוי - 7 יח’ לדונם. שכנתנו מדרום, בנימינה-גבעת עדה, מוגדרת כישוב מדגם 2 צפיפות בינוי 5 יח’ לדונם
לצערנו באותן השנים איש לא עודכן ומי שעמד בראשות המועצה היישובית לא פעל ו/או לא ידע. בנוסף בחודש יולי 2015 בדיונים לעדכון לתמ"א 35/1 הייתה הזדמנות לבחון שינוי של המצב, אך גם אז למרות שראש המועצה לשעבר אלי אבוטבול נכח בדיון לא נעשה דבר. 
 
ועדת התכנון של המועצה 
אני גאה על הקמתה של ועדה פורצת דרך זו. הוועדה היא גוף ייחודי בנוף השלטון המקומי והיא מפתח לשקיפות ולמניעת תופעות חמורות, בכל מה שקשור לתחום התכנון והבניה. לא עוד גורם אחד בלבד יכריע בנושאים עקרוניים בתחום התכנון והבניה. התקופה שהייתה נהוגה שנים רבות הסתיימה לפני 4 שנים עם כניסתי לתפקיד ראש המועצה והקמתה של ועדה זו. סמכות החלטה המוקנית לראש הרשות בלבד, הפכה לחלק מהליך שיתוף דמוקרטי של המועצה. 
הוועדה היא גוף מייעץ לראש הרשות בקביעת מדיניות ועמדת הרשות בתחום התכנון ומתייחסת לפרויקטים בהיקפים גדולים ומשמעותיים. בוועדה חברים נציגים מסיעות שונות המרכיבות את המליאה. כמו כן חברים בה אנשי מקצוע - מהנדס הרשות, אדריכלית הרשות, יועץ משפטי, גזבר, ונציג ציבור של הרשות בוועדה המרחבית. 
מכאן עולה, כי כל פרויקט מהותי ובוודאי מגה פרויקט בהיקף של 275 יח’ (מתוכו 208 יח’ חדשות) נדרש להיות מובא לדיון בוועדה זו לפני שיבוצו "ברישוי זמין" - מסלול לאישור תוכנית המוגדר בזמן. 
הליך זה לא התקיים במקרה הנדון. 
 
תמ"א 38 
פרויקטים של תמ"א 38 מבוצעים על מבני מגורים קיימים שנבנו לפני 1980 ולא עמדו בתקני בניה לעמידה ברעידות אדמה. במבנים חדשים שנבנו אחרי שנת 1980 ועל פי תקנים למניעת רעידות אדמה לא מוכל תמ"א 38. על קרקע לא בנויה לא מבצעים תמ"א. 
במהלך השנים האחרונות היו פניות של יזמים לקיים בינוי לפי תמ"א 38 באזורים שונים ברחבי המושבה ובתוך השכונות הוותיקות - ברחובות כגון הרצל, הנשיא, שד’ נילי, השקד ואחרים. ועדת התכנון של המועצה התנגדה למצב זה וקידמה במהלך שנת 2018 הגדרת מתחמים לתמ"א 38, זאת בשקיפות מלאה. אחד המתחמים היה בחזון איש ובמתחם דורות . חשוב להבין במתחם דורות בקו הכחול בתוכנית המוצעת, יש רק שני מבנים העומדים בקריטריון זה, מבנים הנמצאים היום במעמד של מגורי סגל. נושא נוסף הנמצא בבדיקה, האם ניתן להכיל תמ"א 38 על מבנים המוגדרים על פי התב"ע ביעוד למוסדות חינוך.
 
תוכנית מתחם דורות – העובדות 
המתחם בין הרחובות הזית/כובשים/דורות בשטח 19 דונם, בתחום הקו הכחול של התוכנית מיועד לפי התב"ע למוסדות חינוך. 
כפי שמוצג בתרשים "מצב קיים" של השטח המדובר:
 
 
במתחם נבנו בעשור האחרון 4 מבנים בגובה 3 קומות תחת הכותרת "מגורי סגל", על פי התוכנית התקפה במקום. מכורח בנייתם "כמגורי סגל", הדרישות לתשתיות תומכות כגון מספר החניות הנדרשות היה מופחת מאוד. יח’ הדיור תחת הגדרה של מגורי סגל נמכרו בשוק החופשי. 
 
מתי "נפגשתי עם התוכנית" 
בחודש יולי 2016 (13/07) נכנסתי לתפקידי כראש המועצה. כחודש לאחר כניסתי לתפקיד ביום 10/08/2016 התקיימה פגישה עם נציג היזם, הרב רפי מנת ועם אדריכל התוכנית, פגישה בה השתתפו מהנדס המועצה והיועץ המשפטי ובה הוצג לנו הרקע לתוכנית. תוכנית מורכבת מסוג זה בהיקף בינוי עצום לא מכינים בכמה ימים לכבוד ראש רשות חדש. גם לפי דבריו של היזם עסקו בהכנתה תקופה ארוכה מאוד קודם לפגישה. 
בפגישה הובהר ליזם כי הוא יוזמן להציגה לוועדת התכנון הפנימית שהייתה בשלבי הקמה.
הפרויקט הנדון הובא בדצמבר 2016 לוועדת תכנון (פרוטוקול דיון מס 4 ) - הוועדה לא תמכה בתוכנית, בנוסף עלתה סוגייה האם ניתנה הקצאת קרקע במקום היות והשטח מיועד למוסדות ציבור/חינוך. הוועדה החליטה להמתין לבדיקת נושא זה בטרם תתייחס סופית. 
בתחילת שנת 2019 הובהר סופית כי הבעלות על השטח היא של המל"ת (מרכז לחינוך תורני). כפי שנכתב מעלה, ממועד פגישה זו בדצמבר 2016 בוועדת התכנון, התוכנית לא חזרה מעולם לדיון לשולחן ועדת התיכנון המקומית ולא הוצגה למועצה. בחודש יוני 2020 לאחר שכבר הופקדה לרישוי זמין במוסדות התכנון ושעון הזמן החל "לרוץ" נזכרו לתאם פגישה עם מהנדס המועצה כשהרכבת כבר יצאה מהתחנה. 
הפרויקט בא לשנות יעוד של שטח המיועד למוסדות חינוך, להקים מבנים בני 5 קומות ללא מרחבים ציבורים מספקים, בצפיפות מאוד גבוהה בניגוד למקובל בזכרון יעקב, בניגוד לתוכנית המתאר הקיימת הממליצה במתחם זה על 8 יח’ לדונם, עם בעיות חניה קשות ובעיקר עם בעיות תחבורה לא סבירות, הכוללות כניסה למתחם המגורים המיועד מרחוב דורות, מהרחובות הצרים בזכרון יעקב, ויציאה משכונת יעקב דרך רחובות צרים אף הם - הזית, ביאליק הרימון ואחרים. 
הפרויקט המוצע מתייחס לצפיפות של 16 יח’ עד 24 יח’ בניגוד גמור לתוכנית המתאר המתייחסת ל-8 יח לדונם עד 5 קומות. 
מצורף מיקום העמדה של הבניינים המתוכננים, וחתכים, המבטאים את עצימות הפרוייקט, ההשפעה של הפרויקט על המרחב והפגיעה גם בדיירים המיועדים של המתחם וצפי יח’ דיור לדונם. נציגי מנהל התכנון/משרד האוצר הביעו אף הם תמיהה על הציפוף בתוכנית זו. 
בארבעת הבניינים המוגדרים "מגורי סגל" שגם כן נבנו בצפיפות גבוהה מאוד, ללא תשתיות תומכות כגון חניה. היו מי שרכשו " זכויות בנייה על הגג" . הכוונה להוסיף 2 קומות נוספות למבנה המיועד עוררה תרעומת וזעם רב מצד הדיירים בבניינים אלה אשר הגיעו גם למועצה בבקשה, לא לאפשר זאת. 
 
מבט על – תוכנית בינוי:
 
תמונת חתך של הפרויקט:
 
טבלת זכויות ויח’ דיור מוצעת בפרוייקט ( בין 16 – 24 יח’)
 
ועכשיו, מי באמת השתתף בישיבות לקידום פרויקטים במתחם 
נשאלת השאלה הדרמטית אותה ניסתה להפריח כבלון ניסוי "דוברות הוועדה המרחבית ישובי הברון" ולהטעות את ציבור הקוראים - מי באמת משתתף בישיבות העוסקות בקידום פרויקטים במתחם זה, בזמן שנציגות המועצה כלל לא מוזמנת לדיון?
והתשובה היא - אלי אבוטבול יו"ר הוועדה כיום ובמועד הפגישה בינואר 2017, שימש כאדם פרטי ועסק כעו"ד פרטי. לטענתו הוא עבר במקרה במשרדי הוועדה המחוזית, פגש את נציג היזם והם ביקשו ממנו בדחילו ורחימו להצטרף". באיזה כובע השתתף?
העתקים מסיכום דיון זה שעסק בתוכנית מס’ 353-0344358 שהתקיים בינואר 2017, נשלחו בזמנו למועצה ולאדריכל התוכנית:
 
 
פגישה בוועדה המחוזית דצמבר 2019
בוועדה המחוזית התקיים דיון בו השתתפו נציג היזם, הרב רפי מנת, אדר’ התוכנית אריק פרוינד, מתכננת המחוז, ומהנדס המועצה. מהנדס המועצה שנכנס לתפקידו כחודשיים- שלושה לפני דיון זה, ציין שאינו מכיר את התוכנית וביקש באופן מקצועי שהיזם יגיע לפגישות עבודה עמו, על מנת ללמוד את הפרויקט ואת התוכנית, העיר בנושאים תכנוניים שונים, ולא הביע לרגע הסכמה. ומעל הכל מתכננת המחוז קבעה בסיכום הדיון, כי "על היזם לערוך תאום מול המועצה המקומית, נדרשת חשיבה נוספת עם המועצה המקומית לצרכי הקהילה החרדית".
פשוט, ברור ואינו משתמע לשני פנים. יזם התוכנית נדרש להיפגש עם מהנדס המועצה, מהנדס המועצה היה מביא את התוכנית לוועדת התכנון של המועצה, וזו הייתה מקבלת החלטה מושכלת לתמוך/להתנגד/או להכניס שינויים. 
 
סיכום דיון בוועדה המחוזית דצמבר 2019
 
מה קרה בפועל 
היזם או נציג מקצועי מטעמו , התעלמו מסיכום הדיון בוועדה המחוזית, לא פעלו במסלול זה כפי שהתבקש על ידי מתכננת המחוז. נציגי היזם קיימו פגישות עבודה רק עם נציגי הוועדה המרחבית יישובי הברון וללא השתתפות או יידוע מהנדס המועצה. כמו כן, מהנדס המועצה עודכן רק בתחילת יוני על הכנסת התוכנית למסלול רישוי. שימו לב לחוסר השקיפות – למהנדס המועצה תואמה פגישה רק ליום ה-14/06/2020 בשעה 14:00 לאחר הדיון בוועדה המרחבית! בלתי נתפס. 
ועדת התכנון של המועצה נאלצה לקיים דיון לגיבוש עמדתה, רק לאחר הכנסת התוכנית למסלול רישוי בזמן ששעון החול רץ, ורק לאחר שהתקיים דיון ראשון בוועדה המרחבית, בניגוד לכל הליך אליו נדרשת המועצה, ואליו גם נדרש היזם. הכוונה ברורה. 
בתוך כך, ועדת התכנון של המועצה התכנסה ב-01/07/2020 בפגישה מציין הרב רפי מנת, נציג היזם לצורך גילוי נאות כי יש לו נכסים במתחם התוכנית ( זכויות בגג ודירה). ועדת התכנון של המועצה לאחר ישיבה ארוכה החליטה ברוב של 4 מול 1 לדחות את התוכנית המוגשת. 
בדיון בוועדה המרחבית יישובי הברון קרה מקרה נדיר – ראשי רשויות לא מתערבים בהחלטות של מדיניות תכנון ברשות שכנה ומחזקים את עמדת ראש הרשות ובמקרה זה ראשי הרשויות של ג’יסר אזרקא ופוראדיס הצביעו ביחד עם יו"ר הוועדה על תוכנית תקדימית שעלולה לשנות את אופיה של מרכז המושבה . זה מקרה נדיר ביותר. 
 
תוכניות בניה במרחב זכרון יעקב 
גם כאן ניסה אחד הכותבים הרב רפי מנת להטעות את הציבור ולצייר מציאות, הפוכה מהאמת. 
מרבית התוכניות, אם לא כל התוכניות שתאר נציג היזם רפי מנת, תוכננו ואושרו במשך שנים רבות טרם כניסתי לתפקיד, ובמהלך השנים האחרונות חלקן נבנו ולחלקן התנגדה המועצה. מס’ דוגמאות המפריכות את הנסיון להטיל בוץ ולסמא את עיני הציבור:
תוכנית רסקו הימנתוא (ש/1058) במתחם שבין רחובות זבוטינסקי/הנדיב/היקב תוכננה התב"ע שנים טרם כניסתי לתפקיד ועם סיומה ניתן להוציא התרים.
תוכנית זכרונה (שאינני עוסק בה כלל) תוכננה מזה שנים והופקדה על ידי היזמים – המועצה הגישה התנגדות לתוכנית. 
תוכנית מורדות הבאר (ש/619) קודמה ואושרה התב"ע במקום שנים טרם כניסתי לתפקיד וכיום הבעלים זכאים לקדם בניה במקום מכורח החוק. 
תוכנית מתחם אגד (הסינמטק) הייתה בתהליכי אישור טרם כניסתי והצלחנו לשמחתי לעשות שינוי לטובת הציבור, לשמור על מס’ יח’ הדיור הקיימות ואף לקבל ולהגדיר בתוכנית הפקעת שטח בן 3.5 דונם לטובת 210 מקומות חניה ציבוריים, בנוסף על כ-120 מקומות חניה שבמתחם עצמו.
ובניגוד לנאמר על ידי דוברות הוועדה המרחבית ואחרים, המועצה בראשותי בהחלט הובילה התנגדויות ומנעה ציפוף בינוי, כך למשל: 
ברחוב המייסדים 91 – ביקש יזם לבנות 9 יח’ על 1.15 דונם - הוגשה התנגדות ובעקבות כך אושרו 5 יח’ בלבד.
ברחוב הרצל 38 – ביקש יזם לבנות 8 יח’ ואושרו במקום 6 יח’, לאחר התנגדות המועצה.
 
ברחוב הדס/חזון איש – יזמים הגישו בקשה ל-10 יח’ דיור, וההחלטה שהתקבלה בסופו של דבר אישרה רק 5 יח’.
הובלתי החלטה של המועצה להתנגד למיזם בניה ברחוב הזית, שביקש לבנות 12 יח’ במקום 9 האפשריות לפי התב"ע.
הובלתי את המהלך לביטול מיזם הנדל"ן עדן אין שביקש לבנות 144 יח’ והצלחנו לבטלו בבית המשפט העליון. 
גם לאור נתונים אלה ניתן לראות בדיוק מי שומר על מניעת ציפוף ובינוי בלתי סביר, מהלך השומר על אופי המושבה ומי מבקש לקדם 208 יח’ חדשות בצפיפות בלתי סבירה בניגוד גמור לתוכנית המתאר המתגבשת, ובניגוד לאינטרס של תושבי המושבה

ולסיכום,
אמשיך להוביל את המושבה בשקיפות על פי עקרונות המנהל התקין וללא משוא פנים. לא אכנע ליזמות בניה שפוגעת בתושבי המושבה ובאופי התפתחותה. אמשיך לדון באחריות ושיקול דעת בפרויקטים נדל"ניים וגם בפרויקט זה ומציאת פתרונות מקובלים וסבירים עבורו, תוך שמירת האינטרס של קהילת זכרון יעקב כולה בנפש חפצה ובאהבה.
שלכם,
זיו דשא ראש המועצה. 
 
 
אנשים שקראו כתבה זו התעניינו גם ב
מאסטרו טלויזיה חוגג 80
שר החקלאות אלון שוסטר בביקור בחוף הכרמל
עוצרים את שרשרת ההדבקה

גפן מגזין המושבות מקומון זכרון יעקב, בנימינה גבעת עדה, פרדס חנה כרכור, קיסריה, אור עקיבא, מושבי חוף הכר = { sitekey : "b78089b9eb0d17e00f126b7a94f47eae", Position : "Right", Menulang : "HE", btnStyle : { vPosition : ["undefined","53px"], scale : ["undefined","0.7"], } }