דיור להשכרה לטווח הארוך: לאור הכסף הזול שנמצא בשוק ולאור החלטת המדינה לעודד דיור להשכרה בהיקפים משמעותיים במסגרת החוק לעידוד השקעות הון עם הטבות המס הנלוות, בשנת 2022 נראה את המשך המגמה של דיור להשכרה ארוכת טווח. מהלך זה עשוי לשנות בעשור הקרוב את שוק הנדל"ן בישראל ולהביאו למודל האמריקאי שבו פרויקטים רבים מוצעים להשכרה ואמריקאים רבים גרים כל חייהם בדירה מושכרת ולא בדירה בבעלותם.
מדובר בשינוי תפיסה אמיתי והשאלה הגדולה היא כיצד הישראלים שרגילים לתפיסה גלותית יהודית של ארבעה קירות כסמל לביטחון ולהצלחה בחיים, יקבלו את השינוי והאם הפתרון של דירות בשכירות ארוכת טווח אשר נותן לישראלים את הביטחון שלא יזיזו אותם ממקום למקום משנה לשנה, יהיה מספיק חזק מול האלטרנטיבה של דירה לקנייה.
שנת 2022 תביא לכניסה של חברות חדשות לתחום זה, להגדלה משמעותית של רכישות של דיור להשכרה על ידי חברות שמתמחות בתחום זה ויהיה היצע משמעותי יותר של דירות לשכירות ארוכת טווח. גם פה חשוב לסייג ולומר שאם הריבית תעלה המרווח המצומצם גם ככה לאור מחירי הקרקעות הגבוהים בישראל ועליית מחירי הכסף בשל עליית הריבית, עלול למתן את השוק הכי צומח בנדל"ן בישראל.
התחדשות עירונית: סיום פרויקטים של תמ"א הביא להמון אי ודאות לאור היעדר חלופה מתאימה. תוכנית "שקד" שאמורה להיות תוכנית חליפית לתמ"א 38 עוד לא אושרה סופית ודיירים רבים שמתגוררים באותם פרויקטים אינם יודעים מה יהיה מצבם בשנה הקרובה. האם התמ"א תחדל להתקיים, או שהיא שוב תוארך.
אין ספק שהמגמה של השוק נעה בעיקר לפרויקטים גדולים יותר של פינוי בינוי, אולם התהליכים בהם ארוכים ביותר וזאת לאור הצורך באישור תוכניות בניין עיר בוועדות התכנון השונות. העיריות מעדיפות פרויקטים של פינוי בינוי על חשבון פרויקטים של תמ"א וזאת לאור היטלי ההשבחה, פתרונות למוסדות ציבור, תשתיות, חנייה ונגישות במסגרת התבע החדשה. וזאת מול בניין בודד במסגרת תמ"א 38 שבו העיר לא מקבלת דבר למעט תוספת של יחידות דיור, נדרשים עוד כיתות גן ולימוד, מבני ציבור, חשמל ומים בהיקפים גדולים למרכז העיר מול ארנונה הפסדית בממוצע של 5,000 ₪ לתושב לשנה.
עדיין אין בשורה להתחדשות עירונית בפריפריה והדבר היחידי שמוביל להתחדשות עירונית באזורים אלו הוא רק העלייה במחירי הדירות, שהופך פרויקטים לא כדאיים כלכלית לכלכליים.
תוכניות ממשלתיות בשנת 2022 –
הממשלה מדברת כרגע בשני קולות מרכזיים, מצד אחד שר השיכון מזהיר את הקבלנים מהמשך רכישת קרקעות במחירים גבוהים ואומר להם כי לא לעולם חוסן ושיש סיכוי שלא יוכלו למכור את הדירות במחירים שבהם הם מתכננים למכור. הם זוכים במכרזים כאשר מחירי הזכייה משקפים עלייה של 10 אחוז נוספים בממוצע מול המחירים הקיימים.
מצד שני שר האוצר טוען כי גם בשנה זו המחירים ימשיכו לעלות בקצב מתון יותר משנת 2021 כלומר בקצב של 6-5 אחוז שנתי.
מדובר בשתי השקפות שונות אשר לכל אחת מהן יש משמעות דרמטית על שוק הנדל"ן בישראל.
הממשלה עדיין ממשיכה את התוכנית המרכזית של הממשלה הקודמת מחיר למשתכן רק בשם אחר מחיר מטרה, אשר מיועדת בעיקר למחוסרי דיור שמבקשים לרכוש דירה בהנחה במגרשים שבבעלות המדינה ולא באזורי הביקוש המשמעותיים כלומר לא בתל אביב ובגוש דן.
הממשלה מבקשת להעלות את היקפי השיווק של הקרקעות והציבה יעד של 300 אלף יחידות דיור אך לא ברור אם הכוונה היא לכמות זו במשך שנה? שנתיים? עד תום כהונת הממשלה הנוכחית? זהו נתון שהוא לא מובן מהתוכנית.
הממשלה העלתה את מס הרכישה למשקיעים שכרגע לא מתרגשים מהצעד וממשיכים לרכוש דירות להשקעה בקצב מסחרר. הממשלה גם הציבה יעד לקיצור תהליכי הרישוי ונשאלת השאלה מה וכיצד השינוי יבוצע הלכה למעשה.
מדד תשומות הבנייה: מדד תשומות הבנייה עלה בשנה האחרונה ביותר מחמישה אחוזים, זהו הקצב הגבוה ביותר של עליית מדד תשומות הבנייה בעשור האחרון ! עליית המדד משפיעה על מחירי הדירות ועל הלקוחות שרוכשים בארץ את מרבית הדירות על הנייר והדירה מוצמדת למדד תשומות הבנייה, מה שעלול להוביל להתייקרות במחיר הדירה של עשרות ואף מאות אלפי שקלים עד מועד האכלוס.
התייקרות מחירי השינוע ועלויות המוצרים המיובאים לישראל מאז פרוץ הקורונה בעשרות אחוזים משפיעים על המדד ועל גל ההתייקרויות במחירי הדירות בישראל.
הקבלנים שצמודים גם הם למחירי הסחורות והספקים שמייבאים את הסחורות שלהם פועלים BACK TO BACK מול רוכשי הדירות.
היוזמה של שר השיכון להצמיד את מחירי מדד תשומות הבנייה רק על מרכיב הבנייה ולא על מרכיב הקרקע, היא יוזמה מבורכת שאמורה למתן את עליות מחירי הביצוע שמשפיעים כמובן על מחיר הדירה הסופי.
