נפרצה הדרך להקמת 'זכרונה'

בית-המשפט המחוזי בחיפה, דחה שלוש עתירות שהוגשו נגד הקמתה של השכונה החדשה 'זכרונה'.
היכונו לעוד 1200 יחידות-דיור ו-250 דירות לדיור-מוגן, ולעוד מאות מכוניות במרחב הצפוף והסתום, של מה שהייתה פעם מושבה-חקלאית קטנה וצנועה.

ב-10 בדצמבר 2022 נפל דבר בתולדות זכרון-יעקב, ממש כשציינה לקראת חג-החנוכה, את יום הולדתה ה-140, כאשר דחה בית-המשפט המחוזי בחיפה שלוש עתירות שהוגשו נגד הקמתה של השכונה החדשה 'זכרונה', בפאתיה המזרחיים של מה שהייתה פעם מושבה-חקלאית שקטה. 'מתנת יום ההולדת' לזכרון-יעקב, טומנת בחובה שינוי דרמטי של היישוב לעבר הפיכתו לעוד עיר-ואם בישראל.

בסעיף-66 של פסק-הדין של השופטת תמר נאות-פרי, המשתרע על-פני 36 עמודים, סיכמה השופטת את החלטת בית-המשפט וכתבה: "לאחר שקילת טענות הצדדים, מסקנתי היא כי דין שלוש העתירות להידחות!

השופטת נאות-פרי, השיתה על העותרים לשלם הוצאות-משפט בסכום של 10 אש"ח לכל עתירה בנפרד ולכל המשיבים לחוד, ולמעשה שמה קץ (נכון לעכשיו…) למאבק ממושך נגד הקמתה של 'זכרונה' וסללה את הדרך לטרקטורים ולמנופים, להתחיל לעבוד על הקמת 'זכרונה', שעם השלמתה, תשנה באופן קיצוני את האופי והצביון של זכרון-יעקב הישנה והטובה.

'זכרונה' נמצאת על גבעה בכניסה המזרחית למושבה ועל-פי התכניות תשתרע השכונה החדשה על פני 426 דונמים ובה יוקמו 1200 יחידות-דיור ועוד 250 יחידות לדיור-מוגן וכן שטחי מסחר ושטחים ציבוריים.

התכנית הוגשה ביוזמת רשות מקרקעי-ישראל (רמ"י) ועד מהרה, הוגשו נגדה שלוש עתירות, שעשו דרכן בנבכי הנתיבים הבירוקרטים והמשפטיים, עד הגעתן הסופית לבית-המשפט המחוזי בחיפה, להכרעתה של השופטת תמר נאות-פרי.

-העתירה הראשונה, הוגשה על-ידי 'זכרונה נכסים' בע"מ, נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה
-העתירה השנייה, הוגשה על-ידי עמירם לוי ואחרים (41 בעלי קרקעות), נגד אותה הוועדה וכן נגד רמ"י והוועדה המחוזית לתכנון ובניה 'יישובי הברון', והמועצה-המקומית זכרון-יעקב.
-העתירה השלישית, הייתה של המועצה-המקומית זכרון-יעקב, על רקע מאבק ציבורי שביקשה המועצה לנהל ולשכנע את הציבור, לא לתמוך בתכנית. העתירה הוגשה נגד המועצה-הארצית לתכנון ובנייה, וועדת המשנה לערעורים של המועצה-הארצית, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, הוועדה המרחבית 'יישובי הברון', ונגד רשות מקרקעי-ישראל.

בחודש נובמבר 2020, הגישה המועצה-המקומית זכרון-יעקב, ערר לוועדת-המשנה לערעורים במועצה-הארצית, לגבי ההחלטה על אישור התכנית, משום שלדעת הרשות-המקומית האישור נמצא בסתירה לתכנית-המתאר של זכרון-יעקב שטרם אושרה, וכי יש להמתין לאישור התכנית הכוללנית, לפני שניגשים לאשר את תכנית 'זכרונה'.
ב-23 באוגוסט 2021, דחתה וועדת-המשנה לערעורים את הערר שהגישה המועצה-המקומית ומשם, עבר הדיון להכרעת מליאת המועצה-הארצית, שהחליטה ב-5 באוקטובר 2021 ,להותיר את החלטת וועדת-המשנה על כנה.
ב-11 באוקטובר 2021, פורסמה תכנית 'זכרונה' למתן-תוקף, ולאחר-מכן הוגשו נגדה שלוש העתירות כאמור, על-ידי היזם, בעלי-הקרקעות והמועצה-המקומית זכרון-יעקב.

המועצה-המקומית: 'התכנית אינה מתיישבת עם תכנית-המתאר'

במרכז ההתנגדות של המועצה-המקומית, כפי שבא הדבר לביטוי בעתירה שהגישה, עמד הטיעון לפיו, קידום התכנית הנוכחית של 'זכרונה', לפני השלמת הליך התכנון של התכנית הכוללנית (תכנית המתאר), מנוגד להלכה המשפטית ולעקרון המחייב העדפת תכנון כוללני על פני תכנון מקומי-נקודתי. עוד טענה המועצה-המקומית, כי תכנית 'זכרונה' אינה מתיישבת כלל עם התכנית הכוללנית של המושבה.
הטיעון הזה כבר הופיע בערר, שהגישה המועצה-המקומית, והוא נדחה כאמור על-ידי וועדת-המשנה ב-23 באוגוסט 2021.
בעתירה הטעימה עוד המועצה-המקומית, כי "אין לתכנית היתכנות כלכלית והיא בלתי ישימה" ואף עלולה לגרום לרשות-המקומית גירעון-תקציבי, שבהתאם לחוות-דעת של שמאים, עלול להגיע לסכום של 100 מיליון ₪.
המועצה-המקומית התנגדה גם לעיבוי הבנייה למגורים, וגרסה בעתירתה כי התכנית תשנה לגמרי את הצביון והאופי של היישוב, גם בגלל הצפיפות הגדולה שטמונה במרכיביה. עוד טענה המועצה-המקומית, כי בהתאם לתכנית יגרם מחסור גדול בשטחי מסחר לשכונה החדשה, ודרשה להציב את השלמת הבנייה למסחר, כתנאי להקמת מבני-המגורים ולבצע זאת בשלבים.
טענה נוספת התייחסה בעתירה להסדרי-התחבורה שהוגדרו על-ידי העותרת, כ'כשל תחבורתי', הנובע בין השאר מחוסר התחשבות בפיתוח עתידי של מוסדות חינוך, תעסוקה ומסחר וכל זאת גם בניגוד לחוות-דעת מקצועית בתחום התחבורה ובה נימוקים רבים נגד התכנית.

היזם: 'יש להגדיל את הצפיפות בשכונה!'

בעתירה של היזם (' זכרונה נכסים' בע"מ), נטען בין השאר, על קיפוח זכויות במסגרת 'איחוד וחלוקה' ואולי לא למרבה ההפתעה, טען היזם בעתירתו כי 'הצפיפות נמוכה מאשר המצב הקיים ערב התכנית יש להורות על הגדלתה'! עוד ציין העותר, כי התכנית עומדת בניגוד להתחייבות שקיבל בשנת 2011 מראש המועצה-המקומית, ולפיה 'שטחי הבנייה לא יוקטנו בתכנית' וכי גם לא היה מקום, להוצאת שטח בית-הספר המתוכנן, ממסגרת המקרקעין המופקעים.
בעתירה טען עוד היזם, כי התכנית לא ישימה מבחינה כלכלית, בעיקר בגלל נטל הפיצויים שלדעתו על המועצה-המקומית יהא לשלם לבעלי-הקרקעות, והוא אף דרש מקרקעין אחרים, במקום אלה שבשכונה המתוכננת, או לחילופין, לתקן את 'טבלאות-האיזון' לטובתו.

בעלי-הקרקעות:'התכנית בלתי סבירה'

41 בעלי-הקרקעות ב'זכרונה', טענו בעתירתם בין השאר, כי פרסום התכנית בחודש אוקטובר 2021, לא היה כשורה משום שכבר אז ידוע היה כי בכוונתם להגיש עתירה וזאת, בניגוד להסכמה למתן ארכה של 45 ימים, ממועד החלטת וועדת-הערר.
עוד טענו בעלי הקרקעות בעתירתם, כי נפלו טעויות בחישוב שווי-הזכויות בתכנית, וכי שווי הקרקע גבוה יותר, מאשר השווי אליו התייחס שמאי התכנית.
בעתירתם טענו עוד בעלי-הקרקעות, כי נפלו גם טעויות חשבונאיות ב'טבלאות האיזון' וכי 'יש להגדיל את הצפיפות בייעוד המגורים' ( כפי אשר טען גם היזם, ובניגוד לטענת המועצה-המקומית).
בעלי הקרקעות הלינו גם, על אי העברת מסמכים משמאי הוועדה-המחוזית, וסיכמו את עתירתם בטענה לפיה ' התכנית חסרת היתכנות כלכלית ובלתי סבירה'.

הדברים הללו, כפי שהובאו כאן בתמצית, הונחו כאמור בפני בית-המשפט המחוזי בחיפה, ולאחר בחינתם העמוקה על-ידי השופטת נאות-פרי, נדחו שלוש העתירות כולן כאחת.

הנה כי-כן, נפרצה הדרך להקמת 'זכרונה' ולשינוי פניה, של מה שהייתה פעם זכרון-יעקב.